Le droit français distingue différentes catégories de travaux pouvant être réalisés au cours de l’exécution d’un bail commercial, chacune étant assujettie à des règles de répartition particulières entre le bailleur et le preneur.
Les différentes catégories de travaux dans le bail commercial :
- Les réparations locatives ou de menu entretien
Aux termes de l’article 1754 du code civil, les réparations locatives ou de menu entretien sont à la charge du locataire, sauf clause contraire dans le bail. Il s’agit des travaux d’entretien courant « qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble » (Cour de Cassation, 13 juillet 2005, n°04-13.764).
- Les grosses réparations
En application de l’article R. 145-35 1° du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
Il s’agit des travaux concernant « l’immeuble dans sa structure et sa solidité en général « (Cour de Cassation, 13 juillet 2005, n°04-13.764). Le législateur n’a toutefois pas dressé de liste exhaustive de la nature de ces travaux, laissant à la jurisprudence le soin de préciser, et d’apprécier en fonction des faits de l’espèce, si l’opération de travaux relève ou non de cette qualification. Il s’agit par exemple des travaux de réfection de toiture (Cour de Cassation, 23 juin 2004, n°2004-248464).
- Les travaux consécutifs à la vétusté et ou nécessaires pour la mise en conformité du bien avec la règlementation
Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du preneur les locaux loués dans un état conforme à l’usage pour lequel ils ont été loués (article 1719 du code civil) et « en bon état de réparations » (article 1720).
Ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations (article R. 145-35 2° du code de commerce).
Les travaux de vétusté correspondent à ceux résultant d’un usage normal et légitime de la chose louée (Cour de cassation, 7 mars 1972, n°70-14.409).
- Les travaux relevant d’un cas de force majeur
Sauf clause contraire du bail, ces travaux ne peuvent être imputés au locataire (article 1755 du code civil).
Maître Loïc Charlent, avocat en droit des affaires à Aix-en-Provence, accompagne les propriétaires et les locataires lors de la conclusion d’un bail commercial à Aix-en-Provence, Marseille, mais également dans toutes villes de la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur (PACA) et partout en France.
