Le pacte de préférence
Vous souhaitez bénéficier d’un droit de priorité en cas de vente éventuelle d’un bien, notamment immobilier ? La conclusion d’un pacte de préférence avec le propriétaire de ce bien constitue une solution efficace.
Maître Charlent, avocat en droit des contrats à Aix-en-Provence (13100), vous accompagne, partout en France, dans la négociation, la conclusion et l’exécution d’un pacte de préférence.
Le recours à un avocat en droit des contrats est l’une des garanties fondamentales pour s’assurer de l’efficacité d’un pacte de préférence.
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SOMMAIRE
1. DEFINITION DU PACTE DE PREFERENCE
Le pacte de préférence, aussi appelé « droit de préférence », est défini par l’article 1123 du code civil comme le « contrat par lequel une partie s‘engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ».
Le promettant demeure parfaitement libre de vendre ou ne de pas vendre sa propriété. Ce n’est que dans l’hypothèse où celui-ci déciderait de la vendre qu’il devrait la proposer prioritairement au bénéficiaire du pacte. Il se distingue ainsi de la promesse de vente dans laquelle le promettant s’engage définitivement à la signature à vendre à l’acheteur à un prix déterminé.
Le pacte de préférence peut concerner tous les biens matériels et immatériels susceptibles d’être vendus.
Si de façon traditionnelle, le pacte de préférence immobilier est le plus courant en pratique, ce type de contrat peut également concerner la cession de parts sociales ou actions d’une société, permettant ainsi d’éviter que celles-ci soient acquises par des tiers, ou également en accessoire d’un contrat de bail, offrant au locataire la possibilité d’acquérir son logement en cas de vente.
2. LES ENJEUX JURIDIQUES DU PACTE DE PREFERENCE
A défaut d’une rédaction précise et régulière du pacte de préférence par un professionnel du droit compétent en ce domaine, celui-ci sera inefficace en cas de litige pour le bénéficiaire, de sorte que ce dernier ne bénéficiera finalement d’aucun droit de priorité sur le bien.
- La portée du pacte de préférence :
Les opérations concernées par le droit de préférence doivent être expressément visées par le pacte de préférence.
En effet, le pacte de préférence ne concerne pas par principe toutes les opérations pouvant venir affecter le bien objet de ce contrat : vente, apports en société, donation, adjudication judiciaire etc… Ainsi par exemple, si le pacte de préférence ne vise que la vente du bien, il ne s’applique pas en cas d’apport à une société (Cour de cassation, 15 janvier 2014 n° 12-35.106), ni de donation du bien ! Toutes les hypothèses doivent ainsi être considérées.
- La durée du pacte de préférence :
- Les modalités d’exercice du pacte de préférence :
Afin d’éviter tout risque de contentieux, dont les conséquences en la matière sont d’importance, il est fondamental de préciser dans le contrat les modalités pratiques d’exercice du pacte de préférence. Seront notamment précisés :
–la forme dans laquelle le promettant doit informer le bénéficiaire de son intention de vendre (lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier de justice), l’adresse de notification de ces actes ainsi que le contenu de cette notification ;
–le délai laissé au bénéficiaire pour répondre (point de départ du délai, durée, modalités de computation…) ainsi que les modalités de communication de sa décision (LRAR, acte d’huissier…).
-les conséquences liées à l’absence de réponse du bénéficiaire.
- Le prix de la vente :
3. LE RÔLE DE L'AVOCAT EN DROIT DES CONTRATS DANS LA REDACTION D'UN PACTE DE PREFERENCE
Maître Charlent rédige un pacte de préférence spécialement adapté à votre situation et veille à la protection de vos intérêts
Il ne faut pas se méprendre : les modèles de pacte de préférence disponibles gratuitement sur internet ne sont ni spécialement adaptés à votre situation, ni rédigés par des avocats en droit des contrats.
La rédaction d’un pacte de préférence nécessite une connaissance précise et la maîtrise des règles juridiques applicables dans cette matière particulière. A défaut, en cas de naissance d’un contentieux, le pacte de préférence ne sera d’aucune utilité pour son bénéficiaire.
Maître Charlent, avocat en droit des affaires à Aix-en-Provence (13100), vous conseillera sur les clauses contractuelles utiles pour protéger vos intérêts.
4. LA VIOLATION D'UN PACTE DE PREFERENCE
Aux termes de l’article 1123 alinéa 2 du code civil, lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation du pacte de préférence, c’est à dire sans proposition prioritaire au bénéficiaire, celui-ci peut solliciter devant le tribunal compétent la réparation du préjudice subi, consistant dans l’octroi de dommages et intérêts.
Par ailleurs, lorsque le tiers de mauvaise foi, (par exemple l’acheteur du bien immobilier) connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.
Pour se prémunir de telles sanctions, le tiers peut exercer l’action interrogatoire, consistant à demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir. Cet écrit doit mentionner qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.
Maître Charlent, avocat en droit des contrats, intervient également dans les situations de contentieux et accompagne les contractants victimes de la violation d’un pacte de préférence.